Depuis la loi ALUR de 2014, la signature d’un bail est un acte obligatoire. Il s’agit d’un contrat de location qui atteste que le bailleur c’est-à-dire le propriétaire des lieux met à disposition son logement pour une durée déterminée à un locataire. Par ailleurs, il établit les responsabilités entre un propriétaire et un locataire (règles, conditions, résiliation, etc.)
Pour bien comprendre l’engagement d’un tel contrat d’habitation, il convient de connaître toutes les directives qui encadrent le fait de signer un bail de location et comment le résilier en cas de besoin.
Qui doit signer un contrat de location ?
Un bail locatif est un engagement de deux parties : un locataire et un propriétaire. C’est au propriétaire de rédiger les clauses de ce contrat en indiquant explicitement les mentions obligatoires.
Quel que soit le nombre de locataires inscrits sur le contrat (personne seule, couple marié, pacsé, famille avec enfants…), il doit y avoir au moins une personne physique et morale qui atteste de la lecture et de l’accord des mesures inscrites dans le document. Seuls les couples en concubinage non pacsés ou mariés sont tenus d’apposer conjointement leur signature sur le contrat.
S’il s’agit d’une colocation, la signature individuelle de chaque entrant doit figurer sur le document du bailleur. Ainsi, le propriétaire est dans l’obligation d’informer chaque occupant d’éventuelles modifications de contrat ou de règlement au cours de l’engagement.
Du côté du propriétaire, la tâche est un peu plus complexe si le logement est en indivision entre plusieurs personnes. Chaque mandataire devra signer.
Malgré diverses situations personnelles, signer un bail est un acte obligatoire depuis Mars 2014.
Quels sont les éléments obligatoires dans le contrat ?
La constitution du dossier de bail doit être réalisée par le propriétaire de l’habitation.
Depuis 2016, pour les assister dans les démarches, la loi ALUR à prévu un modèle de bail standardisé mis à la disposition de tous. Ce script législatif permet de ne pas omettre les mentions obligatoires qui doivent être présentes avant que les deux parties soient obligées de signer. Le document du bail de location doit contenir :
Les identités
Pour être légal, le bail doit impérativement être attribué aux deux profils en indiquant :
- Leur prénom et leur nom,
- Leur adresse,
- Et leur numéro de téléphone.
La description du logement
L’enjeu d’un bail de location est bien entendu l’habitation qui va être mise à la disposition de locataires par le propriétaire. Il doit donc être intégralement détaillé dans le document qui scelle l’engagement des deux parties avec les éléments suivants :
- Surface habitable du logement
- Nombre de pièces et leur rôle (salon / cuisine, chambres, salle de bain…)
- Ouvertures (fenêtres, baie vitrée, velux…)
- Place de parking
- Ascenseur dans les parties communes…
Le tarif et les modalités de paiement
Après avoir passé en revu les détails du logement, il convient d’indiquer tout ce qui tourne autour du budget de l’habitat en indiquant toutes les charges individuelles :
- Montant du loyer
- Charges (comprises ou non ; et si oui, lesquelles (eau, électricité, ordures ménagères…)
- Échéancier de paiement (mensuel, trimestriel…)
- Condition de versement (virement, chèque, espèces…)
- Coût de la réévaluation annuelle du loyer
- Montant de la taxe d’habitation
- Dépôt de garantie demandé à l’entrée
- Clauses en cas de loyer impayé…
Les conditions du bail
Les conditions du contrat doivent déterminer explicitement les fondements de l’accord avec des dates et un règlement strict. Elles doivent indiquer :
- La date de début du bail
- La date de fin de contrat
- Les règles de renouvellement de l’engagement (le cas échéant)
- Les conditions de résiliation
L’état des lieux avant / pendant / après le bail
Pour finir, il est essentiel de prévoir les clauses concernant les droits et les devoirs de chaque engagé. Le propriétaire a des obligations de réparation du logement comme le locataire à également des exigences en matière d’entretien quotidien. Ce qui doit être indiqué comme suit :
- Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, Termite, Amiante, Plomb…)
- État des lieux exacts, à l’entrée et à la sortie de la location
- Inventaire des équipements présents et leur état (si logement meublé)
- Entretien de la chaudière par le locataire
- Prise en charge des travaux par le propriétaire.
Comment rompre un bail de location ?
La résiliation du bail locatif diffère en fonction de deux critères majeurs :
- Le type d’habitation souscrit (local commercial, logement meublé ou non…)
- La situation du locataire.
Obligation du locataire
Pour rompre un bail de location, le locataire doit simplement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, ou faire signifier son désir de quitter les lieux en saisissant les services d’un huissier.
Lorsque le propriétaire est avisé du départ, le locataire doit impérativement quitter le logement dans le délai imparti par le préavis (3 ou 1 mois minimum).
Responsabilité du propriétaire
Le bailleur – propriétaire ne peut rompre le contrat qu’à la date d’expiration du bail inscrite à la signature. Cette résiliation doit se faire par un courrier recommandé avec accusé de réception ou acte d’huissier informant chaque personne du logement.
Contrairement au délai imposé au locataire, dans ce cas, le préavis encours une période de 6 mois maximum. Ce lapse de temps peut être réduit uniquement si vous remplissez certaines conditions :
- Logement meublé (3 mois de préavis)
- Vente du logement
- Non-paiement du loyer depuis plusieurs mois
- Reprendre le bien pour y loger un proche ou y habiter lui-même
- Nuisances sonores auprès du voisinage
- Dégradations importantes de l’habitation
- Non respect des clauses inscrites dans le bail signé
